文/乐居财经 赵微

6月15日，碧桂园宣布，对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。本次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。

本次计划赎回的优先票据将于7月届满到期，截至本公告日期，票据未赎回本金总额为6.83亿美元。

2022年以来，碧桂园回购次数不断增多，单次回购金额在500万美元到900万美元不等。此番回购是今年来较大的一单。

对房地产企业而言，回购美元债说明企业资金面相对宽裕。分析人士认为，开展要约回购是更具效率、更为透明的主动债务管理方式，有助于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业以及优质民营房企的信心。

在碧桂园之外，旭辉控股、建业地产、中梁控股、融信中国、正荣地产、雅居乐、祥生控股、佳源国际、世茂集团、时代中国等企业也接连回购公司债券，以提振市场信心。

但事实上，目前来看，并非所有的房企都具备回购公司债券的实力。据统计报告，2022年前五个月，房地产已展期境内债共22笔。时间线再向前推半年，展期境内债则达到了46笔。

此外，也有不少房企展期条件无法通过，向投资人提出交换要约，截至6月初，房企今年共新增发行了26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。

有行业人士指出，投资人同意展期或交换要约，实际上也是无奈之举。房企巨额债务压力下，优质资产大都处于抵押状态，如强行向法院申请破产清算，最终费时费力，且收效甚微；而投资人对展期能够提高容忍度，亦表示其更愿意抱着共克时艰心态，相信市场和企业。

上述行业人士续指，行业销售无明显回暖迹象，房企现金流迟迟得不到改善，这一轮偿债高峰压力之下，恐将有更多房企加入展期之列，而此前已展期的债券仍不可避免出现实质性违约或二次展期，在这样的背景下，投资人容忍度将会降低。

融资情况上，5月份，房地产企业融资规模大幅下降， 100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模达到2019年以来第三低。

与此同时，房企年内第二波偿债潮临近了。

克而瑞地产研究中心统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，民营房企近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。

6月份将到期的债券中，已有佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据以及的一笔境外债出现了利息违约。

下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。年内，有12家房企债券到期规模超百亿，有8家为民营房企。从过去几个月的情况看，至少已经有9家上市房企发布公告，因未能按期支付到期债券本金或利息，构成实质性违约。

在已构成违约的房企中，全部为民营企业。

偿债压力下，多家房企出售或转让资产。6月14日，远洋集团50.15亿元出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，买家为项目合作方人寿保险股份有限公司；拟转让浙江永康6宗地块予，华夏幸福、泰禾集团等也相继出让资产。

中房研协近日发布的报告分析，当前房地产市场再次迎来了全行业层面的严峻考验，过去依靠高杠杆、高周转而做大做强的房企发展模式已失去了基础，当下行业竞争加剧，格局剧变，头部集中度趋缓，规模不一定是优势，在资金收紧的情况下反而呈现为劣势。资源成为重要竞争砝码，这方面先天不足的民企势微，央企占有越来越多的竞争优势。民营房企不得不面临如何生存和发展问题。

《丁祖昱评楼市》文章中指出，下半年对于房企来说仍然是煎熬的，虽然政策端有松动迹象，但整体仍处于收紧态势。当前房企融资处境很难，尤其民营房企，除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外，普通民企境内发债较为艰难，海外发债多为与投资人达成展期协议，高息置换到期债券。可以看出，房企境内外融资情况都没有明显的改善。当前，任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观，资金铺排计划应该谨慎，并通过销售回款和处理优质资产获得现金流入。

也有业内人士表示，民营房企融资环境有所改善，但目前空间有限。金融机构对房地产行业信心没有恢复，对民营房企资金支持仍然十分谨慎。但对国企而言，由于信用程度较高，在房地产贷款投放、收并购贷款、发行收并购债券、信用债等方面得到支持，融资环境明显改善。